Acte de vente et information de l’acquéreur
L’acheteur ne peut pas invoquer une faute du notaire et du vendeur pour défaut d’information s’il a déclaré dans l’acte être parfaitement informé et faire son affaire personnelle de la situation litigieuse et si les faits le confirment.
Décision
Arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 17 octobre 2019 n° 18-15.942
Rappel des faits
Des lots de copropriété sont achetés dans le périmètre d’une opération de ravalement obligatoire menée par la commune. L’acheteur déclare « être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. »
L’acte de vente reprend littéralement le contenu du certificat d’urbanisme, également annexé, faisant état de cette obligation. L’acte comporte également une clause de reconnaissance d’informations données à l’acheteur, qui s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution et du respect des charges et prescriptions d’urbanisme, sans recours contre quiconque.
Malgré l’absence de référence à ce ravalement dans le questionnaire rempli par le syndic gestionnaire de la copropriété dont dépendent les lots, le notaire poursuit son investigation. Il apprend que certains copropriétaires ont reçu une lettre de la commune à ce sujet et en fait une mention spéciale dans l’acte.
Le ravalement est mis en œuvre et génère des coûts importants. L’acheteur considère n’avoir pas été suffisamment informé car, s’il avait mieux connu le délai d’exécution et le coût du ravalement, il estime qu’il n’aurait pas acheté les lots ou les aurait achetés à prix moindre.
Il assigne le vendeur pour faute dolosive et le notaire pour manquement à son devoir de conseil et d’information. Ses demandes d’indemnisation sont rejetées. Les juges considèrent que le notaire a fait toutes diligences utiles pour recueillir des informations et les porter à la connaissance de l’acheteur.
De sorte que l’acheteur ne pouvait ignorer l’existence de l’obligation le conduisant à exposer des frais de ravalement.
À retenir
« L’acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. » La décision confirme que cette clause souvent insérée dans les actes n’est pas une simple clause de style.
La Cour d’Appel avait en effet recherché l’ensemble des diligences et démarches du notaire et les éléments d’information intégrés dans le corps de l’acte et en annexe. En conséquence, cette clause a pu produire ses effets et exclure la condamnation tant du vendeur que du notaire, rédacteur de l’acte.