Exonération de plus-value immobilière et occupation brève de la résidence principale – Cour Administrative d’appel de Paris du 21 février 2018

Pour comprendre

L’article 150 U-II-1° du Code Général des Impôts dispose que les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux. Constitue la résidence principale, la résidence habituelle et effective du propriétaire c’est-à-dire le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait. Pour être exonéré, l’immeuble doit être la résidence principale au jour de la cession. Ce qui exclut de l’exonération les biens qui constituaient antérieurement la résidence principale.

Rappel des faits

M et Mme A demeuraient dans un appartement situé à PARIS(75007), rue Pierre Leroux. Ils ont acquis le 6 avril 2011 des locaux à usage de bureaux à PARIS(75002), rue Saint-Augustin qu’ils ont donnés en location à la SARL EBT dont M. A est le gérant.M et Mme A étaient également propriétaires d’un appartement situé à PARIS(75009), boulevard Rochechouart, loué jusqu’au 1erseptembre 2011, date à laquelle le locataire a quitté les lieux.

M et Mme A ont vendu, le 26 septembre 2011, leur appartement de la rue Pierre Leroux en bénéficiant de l'exonération au titre de la résidence principale et ont emménagé au cours du même mois dans l’appartement du boulevard Rochechouart.Fin 2011, la SARL EBT a cessé de louer les bureaux de la rue Saint-Augustin. M et Mme A ont vendu le 25 mai 2012, leur appartement du boulevard Rochechouart pour s’installer dans les locaux de la rue Saint-Augustin.

M et Mme A ont déclaré que la vente du boulevard Rochechouart portait sur leur résidence principale et ont fait application à nouveau de l’exonération de plus value immobilière prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI. L’administration a remis en cause cette exonération. Le Tribunal administratif de Paris a donné raison à l’administration par un jugement du 13 décembre 2016.

L’administration avait considéré que le caractère effectif de l’habitation à titre de résidence principale n’était pas justifié en raison d’une période brève inférieure à 8 mois et demi. Par ailleurs elle a estimé que l’occupation au moment de la vente répondait à des motifs de pure convenance.Les époux A justifiaient pour se défendre :

• D’un avis de taxe d’habitation mentionnant cette adresse et faisant état d’une imposition en tant que résidence principale,

• D’une lettre de la ville de Paris adressant à M. A une carte de stationnement au titre de sa résidence boulevard Rochechouart 75009 PARIS,

• Des courriers de leur banque et de leur compagnie d’assurance faisant état de la prise en compte de leur nouvelle adresse du boulevard Rochechouart,

• D’une facture d’électricité en date du 12 avril 2012 (soit 13 jours avant la vente) faisant état d’une consommation de 1000 kwh.

La Cour Administrative d’Appel de Paris dans son arrêt du 21 février 2018 vient casser le jugement du Tribunal et de donner raison aux époux A. Elle avance que «les factures d’électricité relatives à l’appartement du 51 boulevard Rochechouart à Paris 9ème ne font pas état d’une consommation très faible mais correspondent au contraire à une consommation normale pour un foyer de quatre personnes, les requérants justifiant, par ailleurs, de ce que les charges de la copropriété incluaient le chauffage produit par une chaudière à gaz collective ainsi que les consommations d’eau».

 Elle en déduit «que, dans ces conditions, il résulte de l'instruction que M. et Mme A... avaient leur résidence effective à l'adresse en cause ; que la seule circonstance que l'occupation de la résidence principale, d'une durée de huit mois et demi, ait été brève, n'est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession ; qu'il en va de même de la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières ; que, dès lors, c'est à tort que l'administration fiscale a refusé à M. et Mme A... le bénéfice de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts à l'occasion de la cession du bien situé au 51 boulevard Rochechouart à Paris 9ème».

Lien vers:

• L’Arrêt de la Cour administrative d’Appel de Paris: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000036631058

• Le BOFIP relatif aux conditions d’éxonération de la résidence principale: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4307-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912