Copropriété - droit de jouissance privatif: rappel des règles de prescription acquisitive par usucapion - arrêt de la Cour de Cassation - 3ème chambre civile du 18 janvier 2018
Pour comprendre
Le droit de jouissance privatif sur une partie commune résulte soit de l’état descriptif de division-règlement de copropriété ou d’une décision ultérieure d’une assemblée générale de copropriété. Ce droit étant un droit réel et perpétuel, il peut également s’acquérir par usucapion. Encore faut-il que celui qui le revendique établisse la preuve du caractère privatif de cette jouissance c’est-à-dire qu’aucun autre copropriétaire de pouvait jouir de la partie commune concernée.
Rappel des faits
Le copropriétaire du rez-de-chaussée d’un immeuble avait utilisé seul, à la vue de tous, durant plus de trente ans le jardin situé devant son lot, sans soulever de contestation. Il avait installé une clôture, aménagé le jardin en jardin potager et d’agrément, mis des meubles de jardin…
Il revend et son acquéreur prétend avoir acquis un droit immobilier perpétuel d'usage privatif de ces espaces. Il a donc assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence […] en revendication de l’acquisition par prescription du droit de jouissance exclusif de la partie de ce jardin attenante à leur lot de copropriété.La Cour d’appel de Colmar avait accueilli cette demande alors que:
dans son acte d’acquisition, ce droit de jouissance privatif n’était pas mentionné,
et surtout qu’il ne justifiait pas du caractère exclusif de ce droit de jouissance sur la partie commune concernée.
La décision de la Cour de Cassation
L’arrêt est cassé par la Cour de cassation au motif que la jouissance des parties communes attachée à la qualité de copropriétaire est distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot.
Elle rappelle ainsi qu’un droit de jouissance exclusif peut faire l'objet d'une usucapion, que si le copropriétaire qui entend s’en prévaloir établit qu’il a la jouissance effective de la partie commune concernée et que les autres copropriétaires en sont exclus.
Pour un exemple d’arrêt relatif à l’acquisition par usucapion d’un droit de jouissance privatif:
3ème Chambre civile de la Cour de Cassation du 24-10-2007 n° 06 19.260: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017919026&fastReqId=1773502351&fastPos=1
Lien vers l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 18-01-2018: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036584622&fastReqId=18937720&fastPos=6