Vente entre particuliers – quand les futurs travaux d’isolation de l’acquéreur s’invitent dans la garantie du vendeur au titre des vices cachés
« Si le vice ne rendait pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l'amiante était confiné par l'isolation, il en diminuait l'usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l'isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture ne pourraient pas être entrepris sans qu'une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne fût engagée. »
Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 15 avril 2021 n°20-16.320
Rappel des faits :
Une vente intervient entre particuliers et, comme c’est l’usage pour toutes les ventes entre particuliers, l’acte de vente notarié stipule une exonération des vices cachés du vendeur sur le fondement de l’article 1643 du Code Civil.
(https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441953) .
Cette clause des actes notariés est souvent rédigée en ces termes : l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur notamment pour raison de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou règlementaires contraires.
Après signature de cet acte, les acheteurs décident de faire des travaux d’isolation sous le toit et constatent, après expertise postérieure à la signature de l’acte de vente, la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment confinées dans l’isolation du toit.
Ils engagent une procédure contre les vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code Civil qui dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Les vendeurs opposent la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte de vente et font valoir que la présence d’amiante ne constitue pas, à elle seule, un vice caché dès lors que cela ne rend pas la maison impropre à l’usage auquel on la destine et ne représente pas un danger s’agissant d’amiante non friable et confinée dans l’isolation.
Les juges de première instance donnent raison aux acquéreurs en considérant :
- que les vendeurs avaient parfaite connaissance de la présence d’amiante au moment de la vente ; en effet, ce sont ces derniers qui avaient fait eux-mêmes les travaux d’isolation à l’époque avec pose des plaques en amiante fibrociment, (pour rappel l’amiante est interdit en France depuis le 1er janvier 1997),
- et que cette présence d’amiante diminue l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourront pas être entrepris sans la réalisation de travaux coûteux de désamiantage.
La Cour de Cassation confirme.
Pour rappel, l’action doit être intentée par l’acquéreur dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Un arrêt à méditer dans le contexte actuel de l’incitation par les aides d’État à la rénovation énergétique – cf le précédent article d’actualité sur MaPrimeRénov’ :
https://www.plumfideisconseil.com/actualites/maprimerenov-bientot-accessible-pour-les-bailleurs
Lien vers l’arrêt de la Cour de Cassation du 15 avril 2021 :