Majorité et travaux de copropriété: quand moquette et carrelage s’invitent en Cassation…
Pour comprendre
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants sont décidés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (c’est la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés). Ce sont tous les travaux dits d’entretien. L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration sont, quant à eux, pris à la majorité de l’article 25 de cette loi (c’est la majorité dite double car c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble : les présents, les représentés et les absents).
Prenons l’exemple d’un immeuble pour lequel le total des quote-parts de parties communes est exprimé en 10.000èmes:
Pour les travaux relevant de l’article 24, quelque soit le nombre de présents et représentés, si la majorité vote pour les travaux, la résolution sera adoptée et les travaux seront réalisés.
Pour les travaux relevant de l’article 25, il faut que la majorité qui vote pour les travaux dépassent 5.000èmes des quote-parts de parties communes.
Rappel des faits
Dans une copropriété, il est notamment décidé :
d’une part des travaux d’aménagement, d’entretien et de fermeture d’un local poubelle dégradé,
d’autre part de remplacer la moquette des parties communes par du carrelage.
Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation de ces décisions d’assemblée générale de copropriété pour inobservation des règles de majorité applicables.
La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence rejette leur demande en considérant que ces travaux de relèvent la majorité simple de l’article 24.La Cour de Cassation vient:
confirmer la position de la Cour d’Appel sur les travaux d’aménagement et de fermeture du local poubelle qui a considéré que ce sont des travaux d’entretien,
casser l’arrêt de la Cour d’Appel pour le remplacement de la moquette par du carrelage en estimant que la Cour d’Appel aurait dû «analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés et leurs conséquences pour les copropriétaires».
La Cour de Cassation reproche à la Cour d’Appel de ne pas avoir recherché si la moquette était vétuste et nécessitait d’être remplacée ou, au contraire, s’il agissait de travaux pour lesquels la partie «transformation» ou «amélioration» l’emportait sur la partie «entretien».
N.B.: Les faits de l’arrêt sont antérieurs à la réforme apportée par la loi ALUR (en vigueur après le 26 mars 2014) qui est venue assouplir les règles de majorité applicables, en faisant passer la décision de faire des travaux d’amélioration de l’article 26 à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ce qui ne change en rien l'esprit de l'arrêt de la Cour de Cassation et ses reproches à la Cour d'Appel.
Lien vers l’arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 18 janvier 2018: