Studette et critères de logement décent

Un logement de moins de 9 m² peut être «décent» dès lors que son volume habitable est réglementaire. La décision de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 23-1-2020 vient confirmer des arrêts précédents.

Rappel des faits

Dans le cas en question, un bailleur, après avoir délivré congé à son locataire, l’assigne en expulsion en indiquant que le logement ne répond pas aux normes d’un logement décent puisqu’il présente une surface de 7,5 mètres carrés seulement. La Cour d’appel accueille sa demande, au motif que le logement ne répond pas aux normes minimales de surface et d’habitabilité, qu’il n’est pas possible d’y remédier et que le locataire ne peut demeurer.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait pas retenir que le logement n’était pas conforme aux normes d’habitabilité sans rechercher si le logement ne disposait pas d’un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

À retenir

1. Le seul fait que la surface de la pièce principale du logement soit inférieure à 9 mètres carrés ne saurait donc suffire à établir qu’il n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent. Encore faut-il qu’il ait un volume habitable inférieur à 20 mètres cubes, ce que la cour d’appel n’a pas vérifié en l’espèce (cf Décret 2002-120 du 30-1-2002 art. 4). L’arrêt a donc été cassé de ce chef.

2. ATTENTION: pour les biens situés à PARIS, la surface ou le volume habitable ne sont pas des critères suffisants. Des règles particulières souvent plus restrictives sont prévues notamment par le règlement sanitaire de la Ville du 23 novembre 1979 modifié (notamment son art 40).

Lien vers le règlement sanitaire de la ville de Paris:

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006070308&idArticle=LEGIARTI000006363876&dateTexte=20120223

Les conséquences d’un logement ne répondant pas aux critères de logement décent

Le locataire peut alors demander au bailleur sa mise en conformité, ou saisir le juge qui peut déterminer les travaux à réaliser et réduire ou suspendre le paiement du loyer (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1).

Quant au bailleur, il ne peut pas invoquer le fait que les locaux soient impropres à un usage d’habitation pour se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (C. civ. art. 1719, 1°).

Ni la loi ni la Cour de Cassation dans sa jurisprudence récente n'indiquent comment se résout la situation d’un logement non conforme lorsqu’il n’est pas possible de remédier à cette non-conformité, notamment quand la surface et le volume habitable sont insuffisants.