Copropriété - cession d’une partie commune spéciale, qui doit voter ?
La Cour de Cassation vient de rappeler que la vente d’une partie commune spéciale ne doit être décidée que par les copropriétaires qui en ont la propriété indivise.
Rappel des faits : dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'assemblée générale de tous les copropriétaires a, le 5 juillet 2016, autorisé la cession à l'un d'entre eux d'une partie commune spéciale du bâtiment H correspondant à une partie du couloir située au droit de son appartement.
En conséquence de cette décision, l’assemblée générale des copropriétaires décide que le prix de cession sera réparti entre tous les copropriétaires.
Des propriétaires de lots situés dans ce bâtiment H, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] et son syndic, en annulation des résolutions concernées, considérant que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 a été violé.
Ils sont déboutés en première instance et en appel au motif que la condition préalable de l'adoption d'un projet modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, emporte création d'un lot auquel sont nécessairement affectées une quote-part des parties communes spéciales et une quote-part des parties communes générales, en sorte que la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qu'elle implique relève de l'approbation de l'ensemble de la collectivité.
La décision d’Appel est cassée par la Cour de Cassation qui considère que « seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci. »
En pratique, il conviendra de soumettre à l’approbation
- de tous les copropriétaires, la création du lot issu des parties communes spéciales et les tantièmes de parties communes générales et de parties communes spéciales affectées à ce nouveau lot ; à cet effet, un projet de modificatif à l’état descriptif de division-règlement de copropriété sera annexé à la convocation à l’assemblée générale de copropriété,
- des seuls copropriétaires, propriétaires indivis de cette partie commune spéciale, la cession de ce nouveau lot de copropriété.
Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 1er juin 2022 - n°21-16.232